רוכשים דירה ובדרך לקחת משכנתא? אחלה.. המושגים בתחום המשכנתאות יכולים להישמע כמו ביטויים בסינית עתיקה אבל האמת שהיא שיש כמה דברים בסיסיים שחייבים לדעת. הנה כאן 13 מושגים ראשוניים שחייבים להכיר:
הון עצמי
החלק שנשלם לבנק מכספנו הפרטי – חסכונות, סיוע מהורים וכדומה. אם ערך הדירה הוא מיליון שקלים ושילמנו 350 אלף שח – המשמעות היא ששילמנו 35% מערך הדירה באמצעות הון עצמי ועל 65% מערך הדירה ניקח משכנתא. על פי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה מחויבים להביא לפחות 25% הון עצמי בעת רכישת הדירה.
יחס מימון
מושג חשוב שמשפיע מאוד על שיעור הריבית של המשכנתא. המושג משקף את היקף המשכנתא ביחס לערך הדירה. אם מחיר דירה עומד על מיליון שקלים ונטלנו משכנתא של 650 אלף שח – המשמעות היא שלקחנו משכנתא ביחס מימון של 65%. באופן כללי, ככל שיחס המימון יהיה נמוך יותר – הסיכון עבור הבנק יורד ולכן הריבית שיציע תהיה נמוכה יותר (זה עובד לפי מדרגות). על פי הוראות בנק ישראל זוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה לא יכול לקחת משכנתא ביחס מימון העולה על 75%. באשר למשפרי דיור (מוכרים דירה כדי לעבור לדירה אחרת) יחס המימון הוגבל ל-70% ועבור משקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה) יחס המימון הוגבל ל-50%. במחיר למשתכן החישובים האלו עובדים מעט אחרת.
החזר חודשי
הסכום אותו נחזיר מדי חודש לבנק כדי לפרוע את המשכנתא. הוא מורכב הן מהקרן (ההלוואה עצמה) והן מריביות והצמדה שאנחנו משלמים לבנק כל חודש. כלומר אם ההחזר החודשי שלנו למשל הוא 4000 שח בחודש – חלקו מוקדש להחזר ההלוואה עצמה וחלקו הוא תשלום ריביות והצמדה. ההחזר החודשי יכול להשתנות מחודש לחודש – תלוי בשינויי אינפלציה וריבית המשק. שימו לב, יש חשיבות גדולה בקביעת החזר חודשי אופטימלי – מצד אחד שיחסוך לכם כסף, מצד שני כזה שתוכלו כמובן לעמוד בו.
יחס החזר מההכנסה
מדד חשוב נוסף הוא היחס בין תשלום המשכנתא החודשי לבנק לבין השכר שלנו. הרגולציה של בנק ישראל הביאה לכך שבפועל הבנקים לא מאשרים החזר חודשי שעולה על 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. אגב, הרגולציה אמנם מאפשרת אבל הבנקים אוהבים יותר להיות סביב 33% - כלומר החזר חודשי שעומד על כשליש מההכנסה שלכם. (זה לא אומר שאי אפשר לאשר גם 40%).
מה זה הכנסה פנויה? כמובן נטו ואחרי ניכוי של הלוואות או התחייבויות קבועות אם יש לכם כאלה. נניח ואתם מרוויחים 10,000 שקל בחודש נטו אבל יש לכם הלוואה לשנתיים עם החזר חודשי של 2,000 שקל? מבחינת הבנק אתם מרוויחים 8,000 ומהסכום הזה הוא יתחיל לגזור לכם את האחוזים.
לוח שפיצר
מילה מפחידה אה? שפיצר הוא פשוט שיטת ההחזר הנפוצה ביותר כיום בשוק המשכנתאות שלפיה מחשבים כמה אנחנו צריכים להחזיר כל חודש. ההגיון שלו פשוט: לוח תשלומים שמחלק את סכום החוב, פלוס הריביות, בצורה שווה על כל חודשי ההלוואה. רק לשם הדוגמא – נניח שלקחתם הלוואה של 10 שקלים למשך שנה, ועל הלוואה כזאת תשלמו לאורך חיי הלוואה 2 שקלים ריבית (כלומר סך הכל אתם חייבים להחזיר לבנק 12 שקל) – המשמעות היא שבלוח שפיצר תחזירו כל חודש שקל אחד לבנק. צריך לזכור ששינויים במדד או בריביות השוק יכולים להעלות או להוריד את ההחזר החודשי. כמו כן, חשוב להבין שככל שנפרוס את החוב לתקופה ארוכה יותר, כך נשלם יותר תשלומי ריבית. הרבה יותר.
Freepik
מדד המחירים לצרכן
הבנקאי: "יהיה גם מסלול בריבית משתנה צמוד למדד"
אתם:
צמוד למדד זה מושג שמרחף מעל המשכנתא וחשוב להבין אותו. בכל 15 לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודיעה לנו באמצעות מדד המחירים לצרכן האם המחירים במשק עלו או ירדו. אותנו (נוטלי המשכנתאות) מעניין מאוד האם המדד עלה או ירד ומה אחוז השינוי. למה? כי שינוי המדד משפיע על סכום הלוואה שלקחנו (רק על הלוואה הצמודה למדד) ובהתאם משפיע על ההחזר החודשי. לשם הפשטות, אם לקחנו הלוואה של 100 אלף שקל צמודה, והמדד עלה ב-1% אנחנו חייבים לבנק 101 אלף שקל.
מדד תשומות הבניה
מדד שונה מזה שדיברנו עליו כאן למעלה. הוא שונה בשני היבטים: הראשון - הוא חל לרוב רק על מי שרוכש דירה מקבלן. השני - הוא מדד שרלוונטי לחלק של לפני נטילת המשכנתא (בעוד מדד המחירים לצרכן רלוונטי אחרי שכבר לקחנו משכנתא).
אז מה זה בכלל מדד תשומות הבניה? כאשר רוכשים דירה מקבלן, ברוב החוזים - מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. למה בעצם? כי הרי הדירה עצמה לא מוכנה וכנראה ייקח עוד שנה-שנתיים עד גמר הבניה ובעצם הקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות הבניה. למשל - המלט התייקר או שכר העובדים. לכן, הקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה וכך הוא "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות. הביטוח של הקבלן הוא בדיוק הסיכון שלכם כי עכשיו אתם חשופים לשינויים בעלויות.
בשורה התחתונה - אל תקלו ראש במדד הזה. חייבים לדעת לתכנן את הנושא הזה שיכול להגיע לעלויות של עשרות אלפי שקלים.
ריבית פריים
בנק ישראל מפרסם את הריבית המרכזית במשק 8 פעמים בשנה (אחת לחודש וחצי בערך). ריבית הפריים זו הריבית שמפרסם בנק ישראל ועליה מוסיפים 1.5%. לכן פרסום הריבית של בנק ישראל משפיע באופן ישיר על מסלול המשכנתא שנקרא מסלול פריים וכן באופן עקיף על המסלולים הנוספים. עליה בריבית בנק ישראל תגרור העלאה במסלול הפריים ולכן גם עלייה בהחזר החודשי.
הבנקאים מדברים במונחי פריים. הם יגידו לכם הריבית של המסלול הזה היא פריים מינוס חצי. מה זה אומר? שאם הפריים הוא 1.6% (0.1% ריבית בנק ישראל נכון לאוגוסט 2018 ועוד מרווח קבוע של 1.5%) אז הריבית שהבנק מציע לכם היא 1.1%. אבל אם מחר הפריים יעלה ל-2% אז הריבית שלכם תעלה ל-1.5%. כן.. פריים מינוס חצי
עמלת פרעון מוקדם
בשורה אחת: עמלה שמשלמים לבנק על כך שאנחנו רוצים לשלם לו את כל המשכנתא לפני הזמן. העמלה הזאת יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. למה בכלל גובים עמלת פרעון מוקדם? שאלה טובה. יש היום הרבה ויכוחים בנושא ואפילו עלתה הצעת חוק לבטל את העמלה הזאת. ההגיון הקיים אומר שכאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה הוא בעצם התחייב לנו לריבית מסוימת ועל סמך זה הוא עושה את החישובים שלו (קונה כסף וכדומה). אם אנחנו נגיע לבנק באמצע תקופת הלוואה ונבקש לשנות את הלוואה לריבית זולה יותר אנחנו כביכול "שוברים" את החוזה והבנק צריך לפצות את עצמו על כך. אם לדוגמא לקחנו ריבית קבועה לא צמודה של 4% ל-25 שנה ואחרי 5 שנים הריביות ירדו והגענו לבנק כדי להחליף את אותו מסלול ל-3% ריבית – הבנק כביכול הפסיד 1% ריבית למשך 20 שנה שנותרו לנו והוא קונס אותנו על כך. אגב אם הגענו אחרי 5 שנים למחזר והריבית עלתה ל-5% הבנק רק מרוויח מכך ולכן לא נשלם עמלה.
נשמע לכם מרגיז? אני מסכים אבל זו פרקטיקה שעובדת גם בחדר כושר שם מי שעשה מנוי שנתי ומבקש אחרי חצי שנה לצאת ממנו, נדרש "לפצות" את חדר הכושר
הלוואת זכאות
המדינה מאפשרת לזוגות צעירים או לקבוצות מסוימות באוכלוסיה נטילת משכנתא בריבית מסובסדת במסלול קבוע צמוד למדד. גובה המשכנתא במסלול זה נקבע לפי מספר קריטריונים וניקוד כפי שנקבע באתר המשרד (ותק בנישואין, מספר אחרים וכדומה). הזכאים יקבלו ריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת לאותה התקופה ולא יותר מ-3% ריבית. עוד יתרון גדול של ההלוואה הזאת שאין לה עמלת פרעון מוקדם. להרחבה
גרייס
אם מסיבות כאלו ואחרות לא נוכל לשלם את תשלום המשכנתא הקרוב, נפנה לבנק ונבקש "גרייס" (דחיית תשלום). גרייס יכול להיות גרייס מלא – כלומר לא לשלם כלל את התשלום החודשי לתקופה מסוכמת (נדיר ביותר) או גרייס חלקי – לשלם רק תשלומי הריבית. אם למשל ההחזר החודשי עומד על 4,000 שח וקיבלנו גרייס מהבנק לשלושה חודשים- בגרייס מלא לא נשלם את התשלום במשך שלושה חודשים ואילו בגרייס חלקי נשלם רק את הריבית (נגיד 1500 שקל) מתוך ה-4,000. התשלומים הנדחים נפרסים מחדש ליתרת תקופת ההלוואה – דבר שמעלה את ההחזר החודשי. שווה לקרוא על זה עוד
אישור עקרוני
אתם בשלב החיפושים, החלטתם על תקציב מסוים לרכישת הדירה או שכבר יש לכם על הכוונת דירה מסוימת – כך או כך אתם צריכים לוודא שהבנק ייתן לכם משכנתא. אישור עקרוני נועד בדיוק בשביל זה. אתם פונים לבנק, עונים על השאלות, מספקים קצת פרטים והבנק מחליט אם לאשר העמדת משכנתא וכמובן באיזה תנאים (מסלולים, ריביות וכדומה).
האישור שקיבלתם הוא התחייבות עקרונית (לא משפטית) של הבנק שהוא מוכן להעמיד את ההלוואה בתנאים שציין וההתחייבות הזאת תקפה ל-24 יום (שימו לב, לא ימי עסקים). אבל, וזה אבל גדול – האישור הזה מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם מדויקים ונכונים ולא יתגלה משהו שיכול לשנות את התמונה. האישור העקרוני הוא שלב חשוב בהליך רכישת דירה אבל חייבים להבין את המגבלות שלו.
ערב תומך
על יחס ההחזר מההכנסה דיברנו, אבל כמו כל רגולציה טובה, גם כאן היו סדקים וחורים. בנק ישראל זיהה שחלק מציבור הלווים עוקף את הגבלת יחס ההחזר באמצעות הכנסת לווה נוסף (אמא, אבא וכדומה). לכן הבנק הוציא הוראה נוספת והגדיר שלושה דברים: א- במקרה כזה הלווה הנוסף חייב להיות בן משפחה מדרגה ראשונה. ב- רק חצי מהכנסתו של הערב התומך תוכר לעניין יחס ההחזר. ג- הוא ישלם לפחות 20% מההחזר החודשי
לדוגמא: זוג צעיר מרוויח 10 אלף שקל ביחד, ואמא של אחד מבני הזוג מרוויחה 8 אלף שקל. הזוג מכניס את האמא להיות ערב תומך אך רק 4 אלף ייחשבו לצורך יחס ההכנסה כך שבסופו של דבר הזוג (והאמא) מחזיקים בהכנסה של 14 אלף. עכשיו כדי לחשב את יחס ההחזר הבנק יחלק את ההחזר החודשי של אותו זוג ב-14 אלף (מה שמוריד את היחס).
Comments