מה זה גרייס ומתי נשתמש בו? כל מה שרציתם לדעת על גרייס במשכנתא

לאחרונה אני מקבל יותר ויותר שאלות מחברים וגולשים על המונח גרייס והנה החלטתי לייעד לו פוסט משלו. אם ניקח לדוגמא את תוכנית מחיר למשתכן – הרי זוגות זוכים בהגרלה, בוחרים דירה ונאלצים כבר להתחיל לשלם חלק מהמשכנתא (או את כולה) וזאת בעוד שהדירה בכלל לא מוכנה והם עדיין גרים בשכירות.

עשו לייק בדף הפייסבוק וקבלו את כל הטיפים החמים של עולם המשכנתא והפיננסיים

כלומר נוצר מצב שאותו זוג משלם כמובן שכר דירה אך בו זמנית כבר מתחיל לשלם את המשכנתא. סתם בשביל הדוגמא, נניח שהזוג משלם 4,200 שכירות ותכנן להחזיר במשכנתא 4,600 החזר חודשי. קצת כבד (כלומר - כבד מאוד) לעמוד בתשלומים של שני הדברים האלו יחד עד שהדירה תהיה מוכנה. בדיוק בשביל מצבים כאלו המציאו את הגרייס

אז קודם כל הסברים – מה זה גרייס בדיוק

מקור תמונה

הגרייס הוא תקופה שבה דוחים את תשלומי המשכנתא באופן מלא או חלקי

גרייס מלא: בתקופה זו אותו זוג לא משלם בכלל את ההחזר החודשי. כלום, גורנישט. נגיד ולקחנו משכנתא ל-20 שנה וביקשנו גרייס מלא לשנה – המשמעות היא שבשנה הראשונה לא נשלם כלום אבל כמובן שאין מתנות חינם וכל התשלומים שלא שילמנו (כולל הריביות) יתווספו כעת לחוב שלנו לבנק ויפרסו על פני 19 שנה – מה שכמובן יעלה את ההחזר החודשי בצורה משמעותית. צריך לדעת שמקרים של גרייס מלא הם נדירים מאוד עד לא קיימים

גרייס חלקי: בתקופת הגרייס אותו זוג משלם לבנק רק את תשלומי הריבית ולא "נוגס" בכלל בהלוואה עצמה. תזכורת קטנה למאחורי הקלעים של ההחזר החודשי: ההחזר בנוי גם מתשלומי קרן (כלומר תשלום ההלוואה עצמה) וגם מתשלום ריבית. נניח ויש לנו החזר חודשי של 4,600 שח והוא מורכב מ-3000 שח החזר קרן ו-1,600 שח ריבית אזי בתקופת הגרייס החלקי נשלם לבנק רק את ה-1,600 ש"ח

אבל שוב, אין ארוחות חינם וכעת, למרות ששילמנו כמעט 20 אלף שח לבנק (1,600 כפול 12 חודשי גרייס) ההלוואה שלנו לא ירדה ולו בשקל אחד וכעת נצטרך להחזיר אותה על פני 19 שנה ולא 20 שנה - מה שמעלה את ההחזר החודשי

בואו נדבר במספרים – הנה דוגמא שתעשה לנו סדר

זוג לוקח משכנתא של 800,000 אלף שח ל-20 שנה. על פי תמהיל גנרי מאוד יוצא שההחזר החודשי של אותו זוג יעמוד בתנאים רגילים על כ-4,270 ש"ח. איך נראה ההחזר הזה מאחורי הקלעים? 2,600 הולכים לנגיסות בהלוואה עצמה ואילו 1,670 הם תשלומי ריבית

אבל אותו זוג זכה במחיר למשתכן (או רוכש דירה חדשה מקבלן) והדירה תהיה מוכנה רק בעוד שנתיים. המשמעות? הזוג שלנו יצטרך גרייס חלקי כי כבד עליו לשלם כעת גם 4,270 משכנתא וגם שכירות של 4,000 במשך שנתיים. אז הוא ניגש לבנק ומבקש גרייס. הבנק מאשר לו גרייס של שנתיים - כלומר בשנתיים האלו הוא ישלם 1,670 שקל תשלומי ריבית ולאחר השנתיים - ההחזר שלו יעלה ויעמוד על 4,640 ש"ח. כלומר הנה ההחזר עלה ב-370 ש"ח

אבל זה לא הכל, הרי משכנתא לא מודדים רק לפי ההחזר החודשי אלא גם לפי העלות שלה לאורך כל התקופה. והנה יוצא שבמשכנתא הראשונה ללא הגרייס נחזיר לאורך התקופה כ-352 אלף שקל לבנק ואילו במשכנתא השניה עם הגרייס הסכום הזה כבר עומד על 381 אלף שקל. כלומר גם נשלם עוד 370 שח כל חודש וגם לאורך התקופה נשלם עוד כ-30 אלף שח

איך זה יכול להיות? למה גרייס מייקר את המשכנתא

אם תחשבו על זה רגע זה הגיוני לגמרי, הרי בגרייס של השנתיים שילמנו כמעט 1,700 ש"ח כל חודש תשלומי ריבית וזה מבלי שנגסנו בכלל בהלוואה

כלומר שימו לב – הגרייס אמנם לא מייקר את ריביות המשכנתא (או לפחות לא אמור לייקר בצורה משמעותית) אבל בהחלט מייקר את העלות שלה. במקרה של גרייס אנחנו נשלם יותר ריביות לבנקים

אז מתי כדאי להשתמש בגרייס? ומתי לא

קודם כל חשוב להבין כי הבנקים לא ייתנו לכם גרייס בתחילת המשכנתא סתם כי אתם מעדיפים עוד שנה של שקט או שאתם חוששים שהמשכנתא תכביד עליכם כעת. למתן הגרייס צריכה להיות סיבה טובה ואכן הסיבה הנפוצה ביותר היא בדיוק הדוגמא שהבאתי כאן למעלה – זוגות שרוכשים בית מקבלן ונאלצים בינתיים גם לשלם משכנתא וגם שכר דירה. במקרה כזה הבנק נותן גרייס חלקי לשנה/שנתיים ובמקרים מסוימים אפילו עד 3 שנים

כאמור, תוכנית מחיר למשתכן הזניקה את השימוש בגרייס שכן מרגע הזכיה וחתימת החוזה ועד קבלת הדירה יש פרק זמן לא מבוטל