מחיר למתמנף: תופעת הלוואי של מחיר למשתכן

אלפי מילים ומאמרים נכתבו על מחיר למשתכן – האם מדובר במדיניות טובה, האם היא אכן תוריד מחירים וכדומה אך סקר גדול שערכה התאחדות יועצי המשכנתאות מעלה כי מעט מאוד דובר על תופעת הלוואי הגדולה ביותר של התוכנית- הגדלת הסיכון הפיננסי עבור הזוגות הצעירים.

למה הגדלת הסיכון? יש כאן כמה היבטים שחוברים יחד לתמונה הרחבה

א. על פי הסקר של ההתאחדות עולה כי 30% לא תכננו בכלל לרכוש כעת דירה אלא נכנסו לשוק בגלל ההנחות שהתוכנית מייצרת. כניסה לא מתוכננת לרכישת דירה עלולה לייצר בעיות באיכות העסקה – אם הזוג לא תכנן לרכוש בית אולי אין לו מספיק הון עצמי ואולי אין לו הכנסה מספקת כדי להחזיר כעת משכנתא? יותר מזה, הרי הזוכים בתוכנית לא יודעים אם הם יזכו בדירת שלושה חדרים או דירת חמישה חדרים והרי שיש הבדל כספי גדול בין שתי הזכיות. בפועל, לא מעט מן הזוכים נכנסים באופן לא מתוכנן לדירה שלא מתאימה ליכולות שלהם אך נמתחים עד קצה גבול הפיננסי שלהם מאחר והם מרגישים כי מדובר במתנה ובהטבה שאסור לפספס

ב. הנה מגיע החלק המעניין של הנתונים והם מצביעים על התמונה המלאה. זוכים במחיר למשתכן לוקחים משכנתא גבוהה יותר בכ-150 אלף שקל בממוצע מרוכשי דירה בשוק החופשי. הם לוקחים משכנתא גבוהה יותר ואז כמובן שההחזר החודשי שלהם גבוה יותר מהממוצע הארצי. אז איך מתמודדים עם משכנתא גבוהה יותר? פורסים אותה ליותר זמן והנה לפי הסקר של התאחדות יועצי המשכנתאות תקופת המשכנתא הממוצעת במחיר למשתכן ארוכה יותר מממשכנתא ממוצעת בשוק החופשי

תזכורת קטנה לאיך עובדת משכנתא: ככל שפורסים את המשכנתא ליותר זמן כך משלמים יותר ריביות לבנקים. ולכן יוצא לא פעם שהזוגות הצעירים שזוכים במחיר למשתכן משלמים את הדירה כמעט פעמיים - פעם ראשונה במשכנתא שלקחו, ופעם בריביות לבנקים

ולא רק בתשלומי הריבית, משכנתא ארוכה גבוהה יותר וארוכה יותר היא גם משכנתא מסוכנת יותר שחשופה יותר לשינויים כלכליים בחיי הלווה או לשינוי השוק (עלית ריבית, מדד וכדומה)י

ג. וכאן אנחנו מגיעים לנקודה האחרונה. אמנם אין בסקר של ההתאחדות נתונים לגבי הריביות אך כאמור משכנתא גבוהה יותר וארוכה יותר (שאינה נתמכת בהכרח ברמות הכנסה גבוהות יותר) מציירת פרופיל מסוכן יותר ולכן יש לבנק סיבה לכאורה לתמחר את המשכנתאות בפרויקט מחיר למשתכן בריביות גבוהות יותר. גם בנק ישראל התייחס בדיוק לנושא הזה בדו"ח שפרסם לא מזמן והנה ציטוט מתוכו

בנק ישראל: מתוך דוח היציבות הפיננסית ינואר 2018

תוכנית מחיר למשתכן הזרימה לשווקים ביקוש נוסף, כזה שספק אם היה נוצר בתנאים הרגילים של שוק הדיור. ביקוש זה מעלה את המינוף העתידי של משקי הבית... ומשתקף בחשיפה פוטנציאלית לסיכון. חישפה זו נשענת על אי ודאות לגבי מרכיבים רבים בניהם מחיר המשכנתא, מחיר הדירה ותקופת הממתנה למימוש הנכס

ד. לסיכום, אין בפוסט הנוכחי כדי להביע דעה/עמדה חד משמעית של בעד או נגד תוכנית מחיר למשתכן אבל הפוסט כן בא כדי להגיד לכם – הזוכים המאושרים – אל תכנסו לעסקה הזאת בכל מחיר. אל תרכשו דירה בלי לתכנן, בלי לבדוק שיש לכם את האפשרות לעמוד בה, גם היום וגם עוד 5 שנים שתנאי השוק יהיו שונים. אל תכנסו לעסקאות שגדולות עליכם בגלל שאתם בטוחים שמדובר בהטבה לא נורמלית. יכול להיות שיש כאן הטבה גדולה אבל מה לעשות שגם משכנתא במחיר למשתכן עדיין חייבים לשלם