צפו בגרפים: תחת איזה שר אוצר מחירי הדיור זינקו?

מחירי הדיור אמנם לא תופסים מקום מרכזי במערכת הבחירות הנוכחית אך הנה לפניכם ניתוח הבודק כיצד השתנו מחירי הדיור בתקופת הכהונה של ארבעת שרי האוצר האחרונים. הבדיקה למעשה הולכת מ-2007 ועד 2018 וכוללת גם את השינוי בשכר שכן זה פרמטר מרכזי במדידת היכולת לרכוש דירה (כמובן לא הפרמטר היחיד).

לפני שנצלול לממצאים, חשוב להדגיש שישנם נתוני מאקרו רבים שיכולים להשפיע על מחירי הדיור. כך למשל ברור שירידת ריבית בנק ישראל ליבתה את שוק הדיור. כמו כן, הניתוח עשה שימוש בכלים מוגבלים של נתונים ממוצעים שסובלים גם הם מהטיות מדידה. בשורה התחתונה הניתוח בוחן את השינוי במחירי הדיור אל מול השינוי בשכר הריאלי (מנוכה אינפלציה) בזמן כהונת שרי האוצר השונים.

הרשמו לרשימת התפוצה וקבלו את טיפים פיננסיים חשובים ישירות אליכם למייל

והנה הממצאים:

הגרף למעלה מראה כי בתקופת שר האוצר, יובל שטייניץ מחירי הדיור רשמו את הזינוק החד ביותר כאשר עלו בממוצע ב-32% ב-4 שנות כהונתו (נתונים מנוכים אינפלציה) או אם תרצו זינוק של מעל 8% בשנה ממוצעת של שטייניץ תחת ראש הממשלה בנימין נתניהו. מנגד, השכר הריאלי (מנוכה אינפלציה), עלה במתינות בתקופתו של שטייניץ וטיפס בכחצי אחוז בממוצע בשנה.

הנתונים מראים שבתקופתו של כחלון, שגם הוא יכהן כ-4 שנים כשר אוצר, עלו מחירי הדיור הריאליים בפחות מ-11% או ב-2.9% בשנה. עם זאת, בתקופתו של כחלון גם השכר הריאלי עלה בכ-2.6% ממוצע לשנה, עליה שהשאירה את היכולת לרכוש דירה על כנה (בלי שיפור אבל גם בלי הרעה מהותית). האם הנתונים האלו מספיקים כדי להצדיק את תוכנית מחיר למשתכן וההשקעה הממשלתית בה? להחלטתכם. (הנתונים לגבי כחלון מתייחסים עד דצמבר 2018 שכן אלו הנתונים המעודכנים ביותר).

שני שרי אוצר נוספים הם לפיד ובר-און. גם אצל היו"ר המשותף של מפלגת כחול לבן (בהווה) עלית השכר לא הצליחה לעמוד בקצב של עלית מחירי הדיור. עם זאת, בעוד כחלון ושטייניץ רושמים כהונה שלמה, לפיד ובר און ישבו על כסא האוצר פחות משנתיים. זה נתון משמעותי מאוד, בטח כשמדברים על שוק הדיור עמוס הבירוקרטיה שדורש זמן כדי שדברים יתחילו לזוז בשטח.

את המדד הבא ניתן גם לבטא ביחס משכורות הנדרשות לרכישת דירה.

שלושה דברים חשובים על הגרף כאן למעלה (התלבטתי אם בכלל לפרסם אותו - אז חשוב לקרוא)

1. מדד הדירות בשקלים נשען על ממוצע טיפש. מה זאת אומרת? הוא לוקח את כל הדירות שנקנו ברבעון ועושה ממוצע, בלי להבחין באיכות, גודל ואיזור. כלומר אם ברבעון מסוים קנו הרבה דירות של 3 חדרים וברבעון קודם קנו הרבה דירות של 4 חדרים המדד יראה ירידה במחיר הדירה הממוצעת. אם ברבעון הנוכחי קנו הרבה דירות בתל אביב וברבעון הקודם קנו הרבה דירות בפריפרייה המדד יראה עליה. האם המחירים באמת עלו? לא בטוח. הציבור פשוט קנה מוצר יקר יותר.

2. הגרף למעלה נשען על השכר הריאלי (מנוכה אינפלציה). יש עוד פרמטרים המשפיעים על היכולת שלנו לרכוש דירה. למשל, בעשור האחרון שיעור האבטלה נמצא במגמת ירידה וב-2018 עמד על שפל היסטורי. כמו כן, מאז כהונת נתניהו כשר אוצר ב-2003 שיעור ההשתפות בכח העבודה עלה בצורה משמעותית. (הנתונים האלו יכולים להצביע על כך שההכנסה של משק הבית עלתה גם אם השכר לא עלה). מוזמנים לראות בתחתית העמוד את שיעור האבטלה בעשור האחרון.

3. ב-2018 המדד הזה עשה שינוי מתודולוגי והמחירים ב-2018 מעט השתנו.

אז למה, אם הוא מדד לא הכי מתוחכם בכל זאת פרסמתי אותו? כי אם מסתכלים בטווח הארוך על שיעור השינוי באחוזים במחירי הדיור, הם דומים מאוד עד זהים לגמרי לשינוי לפי מדד מחירי הדיור החודשי - שהוא המדד הרשמי של הלמ"ס. כלומר בטווח הארוך המספרים מתכנסים, מה שעשוי להעיד שאם מסתכלים על המדד לתקופה מספקת - הרעשים הופכים להיות זניחים.

ואחרי הרבה הסברים, מה אנחנו רואים בגרף? בעיקר שבתקופת כהונתו של שטייניץ נוצר הפער הגדול בין השכר לבין מחירי הדיור ולמעשה העלייה המינורית בשכר הריאלי לא הצליחה להדביק את הזינוק המטוארי במחירי הדיור. המגמה נמשכה בתקופת כהונתו של לפיד (כיהן 7 רבעונים בלבד) ונבלמה בתקופת כהונתו של כחלון.

אפשר גם לעשות את הבדיקה הכי פשטנית. בלי להתחשב בשכר ופשוט להישען על מדד מחירי הדיור לפי תקופות הכהונה של השרים השונים. (והפעם גם בלי התחשבות באינפלציה)

אגב, חשוב לציין כי בין הפיטורים של יאיר לפיד (דצמבר) שלמעשה חיסלו את תוכנית מע"מ אפס אחוז לבין כניסתו של משה כחלון (מאי) מחירי הדיור עלו נומינלית בכ-0.85% בממוצע בחודש. האם לזקוף את הנתונים על לפיד שפוטר? על נתניהו, ראש הממשלה שפיטר? תחליטו אתם.

כמו כן, אחד הנתונים הכי חשובים בשוק הדיור הוא היקף התחלות הבניה. זה נתון שיכול להצביע על היצע הדירות העתידי. למרות הצהרות השרים, מלבד קפיצה בתחילת 2017, היקף התחלות הבניה לא מזנק ובשנת 2018 עמד על פחות מ-50 אלף התחלות (נמוך מקצב גידול האוכלוסיה).

כך בדקתי:

ראשית הוצאתי את תקופת הכהונה של כל שר אוצר. פרק הזמן שנבחר הוא שנה ממוצעת של כהונה וזאת כדי שאוכל להשוות בין כל שרי האוצר באמת מידה זהה וללא קשר לזמן כהונתם (שטייניץ למשל כיהן כ-4 שנים בעוד לפיד כיהן פחות משנתיים).

הלמ"ס מפרסמת כיום שני מדדים רלוונטים למחירי הדיור: הראשון מדד מחירים חודשי שכולל רק את אחוזי השינוי בין חודש לחודש, השני מחירי דירות ממוצעות בשקלים לכל רבעון. גם כאן נירמלתי את הנתונים כך שידברו במונחים שנתיים.

לאחר מכן הוצאתי ממדד מחירי הדיור (באחוזים) את שיעור השינוי על פי תקופת הכהונה של כל שר ושר, חילקתי בחודשי הכהונה וכפלתי ב-12 (כדי להגיע לשנה ממוצעת). אותה בדיקה עשיתי גם עם פרסום מחירי הדיור (בשקלים).

בגרף הראשון: מדד מחירי הדיור מנוכה ממדד המחירים לצרכן (ללא דיור) ומושווה לשכר הריאלי (מנוכה אינפלציה).

בגרף השני: מחיר דירה ממוצעת לפי נתוני הלמ"ס מחולק בשכר הריאלי (ממוצע לרבעון).

בגרף השלישי: מדד מחירי הדיור מחולק לתקופות הכהונה.