בדרך לרכוש דירה? מזל טוב.
התפיסה הבסיסית היא שאנחנו לא רוצים לקחת משכנתא גדולה מדי. זו כמובן תפיסה הגיונית אך בתהליך המשכנתא אנחנו לרוב נאלצים להתמודד פנים אל פנים עם הקלישאה שאומרת ש"השמיכה קצרה מדי". מה זה אומר? מצד אחד אנחנו רוצים שסכום המשכנתא יהיה כמה שיותר קטן, מצד שני אנחנו רוצים לשמור הון בצד. וזה קונפליקט חשוב שבהרבה מקרים לא מספיק בא לידי ביטוי בשיקולים של הזוגות הצעירים.
החשיבות של משכנתא קטנה היא ברורה. משכנתא קטנה עשויה לאפשר להוריד את ההחזר החודשי או שיכולה לאפשר לנו לקצר את תקופת המשכנתא ולהרגיש שהנה עוד כמה שנים אנחנו במקום אחר.
בתוך הרצון לייצר משכנתא קטנה וקצרה, חשיבות הנזילות לפעמים מתגמדת. זוגות צעירים שחסכו מאות אלפי שקלים "מכניסים" את כל הסכום הזה לטובת רכישת הדירה וכדי לקחת משכנתא קטנה יותר. בסופו של דבר תהליך רכישת דירה (מעבר לכל המשמעויות שלו) הוא גם תהליך הפיכה של הון נזיל (שאפשר להשתמש בו היום לכל מטרה) להון שהוא לא נזיל.
אגב - גם בנק ישראל התייחס פעם לסיכון הזה כשכתב על תוכנית מחיר למשתכן
חשוב להבהיר:
אין כאן נכון או לא נכון. המטרה היא לכוון את הפנס גם לצד השני של המשוואה.
הנה דוגמא:
רכשנו דירה ב-1.5 מיליון שקל. יש לנו הון עצמי של 500 אלף שקל. האפשרות שעומדת בפנינו היא להשתמש בכל ההון העצמי לטובת הרכישה. כלומר ליטול משכנתא של 1 מיליון שקל. או לדוגמא – לשים 100 אלף שקל בצד וליטול משכנתא של 1.1 מיליון שקל.
מצד אחד המשמעות היא שלקחנו התחייבות גבוהה יותר. כמה גבוהה יותר? 10% גבוהה יותר (!!) זה כמובן משמעותי. מצד שני המשמעות היא שאנחנו עדיין נהנים מנזילות מסוימת. אם מחר בבוקר נצטרך 15 אלף שקל לבלת"מ כלשהו – אנחנו עדיין סבבה ויש לנו "כרית בטחון" לעמוד בזה. אם בעוד חצי שנה החלטנו להחליף עבודה ואנחנו יושבים חודשיים בבית - אנחנו בסדר, יש לנו איך לשלם את המשכנתא בינתיים.
כמובן שאין ארוחות חינם ולנזילות הזאת יש מחיר
אם נשווה בדיוק את אותה משכנתא, כלומר אותם מסלולים, אותן תקופות ואותן ריביות. נקבל שההפרש בהחזר החודשי בין שתי המשכנתאות הוא 550 שקלים. כלומר התוספת של 100 אלף שקל למשכנתא הגדילה לי את ההחזר החודשי ב-550 שקל. זה לא הכל כמובן, בגלל שלקחנו סכום גדול יותר, נצטרך גם לשלם יותר ריביות לאורך חיי ההלוואה. כמה יותר? בערך 40 אלף שקלים.
כלומר בסופו של דבר מדובר בניהול סיכונים שאנחנו חייבים לבצע. אנחנו צריכים לשאול את עצמנו אם שווה לנו לשלם עוד 550 שקל כל חודש כדי לשמור על נזילות של 100 אלף שקל בצד.
אגב, אנחנו יכולים להחליט שאנחנו משווים את ההחזר החודשי בין שתי המשכנתאות ואז זה אומר בהגדרה שאת המשכנתא הגבוהה יותר אנחנו פורסים לתקופה ארוכה יותר. במקרה כזה, המשכנתא שלי הופכת להיות יקרה יותר ואני אשלם עוד 100 אלף שקל ריביות לאורך התקופה.
כמובן שכאן מדובר בדוגמא בלבד ואפשר להחליט שאנחנו שומרים בצד גם 30 אלף שקל או 50 אלף שקל ולאו דווקא סכום משמעותי ויחסית גבוה של 100 אלף שקל (סכום שמשנה את מאפייני המשכנתא).
אז איך יודעים אם שווה לנו לשמור נזילות בצד?
לדעתי האישית, אנחנו צריכים להסתכל על התא המשפחתי כמו על עסק. ועסק שאין לו נזילות הוא בסיכון גבוה יותר וכזה שפחות עמיד לטלטלות וזעזועים. לכן, לטעמי כמעט תמיד חובה לשמור בצד סכום נזיל לכל מקרה שלא יהיה. השאלה הקריטית היא מה גובה הסכום וכאן אתם צריכים לשאול את עצמכם מספר שאלות כמו: אם מחר בבוקר הולך לנו המקרר/המצבר באוטו/בדיקה רפואית ואנחנו נדרשים לסכום של כמה אלפי שקלים שקלים האם אנחנו יכולים לעמוד בזה מבלי להיכנס למינוס או לקחת הלוואות יקרות? האם במקביל למשכנתא אנחנו יכולים לחסוך מעט כדי לייצר תוך כמה חודשים סכום נזיל חדש? (אם כן אז אפשר כמובן להתחיל עם סכום נזיל קטן יותר). האם בחודשים הקרובים אנחנו צפויים לקבל סכום כסף ודאי (לדוגמא קרן השתלמות שהופכת להיות נזילה) והנה אנחנו שוב עם סכום נזיל ביד וגם שאלות על עצמכם ועל החיים שלכם, למשל - תכננתם עוד חצי שנה הוצאה גבוהה לאירוע של הילדה או טיסה לחו"ל? צריך להיערך לזה מעכשיו ולא להגיע לעוד חצי שנה ולהתחיל לחשוב מאיפה מביאים את הכסף.
לוקחים משכנתא בשלושת החודשים הקרובים? צרו קשר ונתכנן את התהליך הזה ביחד בצורה הטובה ביותר
Comments