עושים סדר: איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן

אחרי שכבר 42 אלף זוגות ורוכשים זכו בהגרלות לדירה בתוכנית מחיר למשתכן (כן רק זכו, ייקח עוד זמן עד לדירה עצמה) אין ספק שכיום זהו פלח השוק העיקרי בענף הנדל"ן ועל כן הגיע הזמן לפוסט שיעסוק במאפייני המשכנתא בפרויקטי מחיר למשתכן

יאללה מתחילים

קודם כל, בואו נסביר מונח מאוד חשוב שנקרא יחס המימון. המונח הזה קובע במידה רבה את הריביות שתקבלו בבנקים והוא מחושב בצורה פשוטה: היחס בין המשכנתא שאתם לוקחים לבין שווי הנכס. רכשנו דירה במיליון שקל ולקחנו משכנתא של 500 אלף – יחס המימון שלנו עומד על 50%. בגדול אם יחס המימון שלכם נמוך מ-45% אתם צפויים לקבל ריביות מעולות. אם הוא בין 45%-60% - תקבלו ריביות טובות ואם הוא מעל 60% תקבלו ריביות קצת גבוהות יותר

שימו לב שמדובר בשווי הנכס ולאו דווקא במחיר שאתם שילמתם. זו נקודה חשובה. נניח ורכשתם דירה במיליון שקל ורציתם לקחת משכנתא של 75% (כלומר 750 אלף שקל). הגיע השמאי מטעם הבנק והעריך כי הדירה לא שווה מיליון אלא 950 אלף שקל (יכול להיות מכל מיני סיבות). במקרה כזה הבנק יחשב את המשכנתא המקסימלית שתקבלו כך- 75% מ-950 אלף שקל (712 אלף שקל) ולכן עליכם להביא לעסקה 288 אלף שקל ולא 250 אלף כמו שתכננתם תחילה

ההגבלות של בנק ישראל

בנק ישראל הגביל את יחס המימון המרבי והבדיל לשם כך בין שלוש קבוצות שונות

הראשונה - מי שאין ברשותו דירה ורוכש את הדירה הראשונה יכול לקבל במקסימום עד 75% מימון. כלומר חייב להביא רבע משווי הדירה כשהון עצמי

השנייה - מי שמשפר את מצבו (כלומר מוכר דירה וקונה במקומה דירה אחרת) יכול לקבל על 70% מימון

השלישית - מי שרוכש דירה נוספת (רכישת דירה להשקעה) יכול לקבל במקסימום עד 50% מימון

אז מה קורה במחיר למשתכן

רוכשי הדירה במחיר למשתכן שייכים ברובם המכריע למשבצת הראשונה של מי שאין ברשותו דירה ולכן זכאים גם הם ל-75% מימון אבל, וזה אבל גדול, בגלל אופי התוכנית החישוב עובד מעט שונה. הרי הדירות במחיר למשתכן נמכרות בהנחה על מחיר השוק – הנחה של מאות אלפי שקלים – ולכן במקום לחשב את היקף המשכנתא ביחס למחיר הרכישה מחשבים את היקף המשכנתא אל מול שווי הדירה בשוק החופשי

דוגמאות בבקשה

נניח רכשנו דירה במיליון שקלים במחיר למשתכן והגיע שמאי והעריך שהיא שווה בשוק החופשי 1.2 מיליון שקל אזי נוכל לקחת משכנתא של עד 75% מ-1.2 מיליון וזאת למרות שאנחנו רוכשים דירה במיליון שח (כמובן בכפוף להסכמת הבנק). כלומר בדוגמא שלנו נוכל לקחת 900 אלף שח ולהביא מהבית 100 אלף שקל בלבד כדי להשלים למיליון. הנה לכם בדוגמא הכללית הזאת זוג שרכש דירה ב-90% מימון. שימו לב, אי אפשר לרכוש דירה ב-100% מימון אלא חייבים לשים לכל הפחות 100 אלף שקל הון עצמי

מה קורה בדירות היקרות יותר

בנק ישראל קבע שהטריק הזה עובד רק בהערכות שמאי שלא עוברות את ה-1.8 מיליון שקל. מה הכוונה? נניח וקניתם דירה במבשרת ציון במחיר למשתכן שעלותה אחרי ההנחה עומדת על 1.6 מיליון שקל והגיע שמאי והעריך אותה ב-1.9 מיליון שקל. במקרה כזה ההגבלות של בנק ישראל אומרות ששווי הדירה לצורך חישוב המימון יעמוד במקסימום על 1.8 מיליון ולא משנה אם השמאי העריך יותר. כלומר אפשר לקבל משכנתא מקסימלית של 1.35 מיליון (שזה 75% מ-1.8 מיליון) ובמקרה הזה תאלצו להביא מהבית מינימום הון עצמי של 250 אלף שקל

רגע, מה קורה אם מחיר הרכישה במחיר למשתכן עומד מעל 1.8 מיליון שקל? נגיד וקניתם בגליל ים ב-2 מיליון שקל והגיע שמאי והעריך שהדירה שווה 2.5 מיליון. במקרה כזה הערכת השמאי לא נספרת והולכים לפי מחיר הרכישה (כמו בשוק הרגיל). כלומר 75% מ-2 מיליון שקל זה 1.5 מיליון שקל – וזה המקסימום שתוכלו לקבל

שימו לב: גם משכנתא במחיר למשתכן צריך להחזיר

לא מעט זוגות מסתנוורים מהזכיה במחיר למשתכן ומהאפשרות לרכוש דירה עם לא הרבה הון עצמי אז חשוב להגיד – לקיחת משכנתא שלא מותאמת ליכולת שלכם יכולה בהחלט לסכן אתכם ואת העתיד שלכם. גם אם ההטבות המיוחדות של מחיר למשתכן מאפשרות לכם לקנות דירה חלומית עם משכנתא של מיליון שקל זה עדיין לא אומר שאתם צריכים לקפוץ על זה. את מיליון השקלים האלו צריך להחזיר

זה נשמע בנאלי להגיד אה? בפועל ראיתי זוגות שזכו ורוצים כעת לקחת משכנתא של מיליון שקל עם החזר חודשי של 4,300 שקל בחודש. זה לא ממש עובד... נכון שזה מחיר למשתכן ונכון שזה אולי עסקה שווה על הנייר אבל עדיין צריך לשלם אותה. 4,300 שקל בחודש על משכנתא של מיליון שקל זה פשוט לקפוץ מעל הפופיק. במקרה הטוב זה לשלם לבנקים מלא מלא כסף ריביות ואז לשלם את הדירה פעמיים (פעם אחת באמת ופעם אחת בריביות לבנק) ובמקרה הרע זה לא להצליח להחזיר אותה ולהכנס לסחרור כלכלי לא בריא

לכן, גם אם זכיתם – תבדקו טוב טוב אם אתם יכולים בכלל לשלם את המשכנתא

#מחיר_למשתכן #משכנתא #יחס_מימון #הון_עצמי #משה_כחלון